Dacă locuința din teren nu mai corespunde cu planurile din cadastru, nu înseamnă automat că ai nevoie de regularizare.
Diferența poate avea două cauze foarte diferite:
– informațiile cadastrale nu mai reflectă corect situația unei construcții realizate legal;
– casa a fost extinsă, modificată sau construită diferit față de autorizația existentă.
În primul caz poate fi suficientă actualizarea cadastrului. În al doilea, poate fi necesară regularizarea construcției înainte ca situația din acte să poată fi adusă la zi. Legea 169/2026 prevede autorizația de regularizare pentru lucrările realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia.
Cum îți dai seama că locuința nu corespunde cu planurile din cadastru?
Diferențele apar de obicei atunci când compari documentația existentă cu situația reală din teren.
Poți observa, de exemplu, că:
– suprafața casei este mai mare decât cea înscrisă;
– forma construcției nu mai este aceeași;
– există o extindere care nu apare în plan;
– casa are un nivel suplimentar;
– amplasarea construcției diferă de planul cadastral;
– anumite corpuri sau anexe nu apar în documentație.
Problema nu este simplul fapt că planul arată diferit.
Important este de ce apare diferența.
Ce verifici prima dată?
Ai nevoie de trei repere:
– ce există acum în teren;
– ce apare în cadastru și cartea funciară;
– ce a fost autorizat prin autorizația de construire și proiectul aprobat.
Abia după ce le compari poți afla dacă ai o problemă cadastrală sau una de autorizare.
De exemplu:
În cadastru apare o locuință de 100 mp.
În teren găsești 130 mp.
Dacă autorizația și proiectul aprobate prevăd 130 mp, este posibil ca problema să fie doar faptul că informațiile cadastrale nu au fost actualizate.
Dacă însă și autorizația prevedea 100 mp, iar cei 30 mp au fost adăugați ulterior, situația trebuie analizată din perspectiva intrării în legalitate.
Când este suficientă actualizarea cadastrului?
Actualizarea cadastrală poate fi suficientă atunci când construcția este legală, dar datele tehnice existente nu mai reflectă corect situația autorizată.
Regulamentul ANCPI permite operațiuni precum actualizarea informațiilor tehnice, înscrierea sau extinderea construcțiilor și alte modificări cadastrale, în funcție de situația imobilului.
De exemplu, poate exista o diferență pentru că:
– documentația cadastrală este veche;
– anumite informații nu au fost actualizate;
– construcția a fost realizată legal, dar modificarea nu a fost încă înscrisă;
– măsurătorile actuale diferă de cele vechi.
În astfel de cazuri, nu vorbim automat despre o construcție fără autorizație.
Când ai nevoie de regularizarea construcției?
Regularizarea trebuie analizată atunci când diferențele provin din lucrări realizate:
– fără autorizație de construire;
– cu nerespectarea autorizației existente.
Aici pot intra situații precum:
– ai extins casa fără să modifici autorizația;
– ai construit o cameră în plus;
– ai închis sau transformat un spațiu și ai mărit suprafața;
– ai construit un nivel suplimentar;
– ai schimbat forma sau dimensiunea casei față de proiect;
– ai construit anexe care nu apar în documentele autorizate.
În astfel de cazuri, o nouă măsurătoare cadastrală nu rezolvă problema juridică a construcției.
Trebuie verificat dacă lucrările pot fi aduse în legalitate.
Poți actualiza cadastrul dacă ai construit fără autorizație?
Nu trebuie pornit de la ideea că situația se rezolvă doar prin măsurători.
Cadastrul descrie situația tehnică a imobilului, dar nu înlocuiește actele care justifică legalitatea lucrărilor.
Dacă diferența provine dintr-o extindere sau modificare neautorizată, trebuie verificată mai întâi situația construcției din punct de vedere urbanistic și tehnic.
Abia după clarificarea acesteia poate fi pregătită documentația cadastrală corespunzătoare.
Casa este mai mare decât apare în cadastru. Ce faci?
Mai întâi verifici dacă suprafața suplimentară apare în autorizația de construire.
Sunt două variante:
Suprafața apare în autorizație, dar nu în cadastru
Situația poate ține de actualizarea documentației cadastrale.
Suprafața nu apare nici în autorizație
Trebuie verificat dacă partea construită în plus poate intra în procedura de regularizare.
Aceeași logică se aplică și în cazul unei extinderi, al unui nivel suplimentar sau al unei modificări importante a formei construcției.
Ce se întâmplă dacă ai cumpărat casa așa?
Faptul că modificările au fost făcute de fostul proprietar nu face diferențele să dispară.
Dacă situația din teren nu corespunde documentelor existente, problema trebuie clarificată înainte ca datele să poată fi aduse la zi.
În practică, trebuie stabilit:
– ce lucrări au fost autorizate;
– ce modificări au fost făcute ulterior;
– dacă acestea pot fi păstrate;
– ce procedură este necesară pentru a le aduce în legalitate.
Asta este important mai ales dacă vrei ulterior să vinzi, să faci alte lucrări sau să actualizezi documentația imobilului.
Ce se întâmplă dacă nu mai ai proiectul sau autorizația veche?
Lipsa documentelor nu înseamnă automat că nu mai poți clarifica situația.
Trebuie verificat ce documente mai există în arhive, ce informații apar în cadastru și cartea funciară și ce poate fi reconstituit din situația existentă.
În unele cazuri poate fi necesar un releveu actualizat și verificarea documentelor păstrate de autoritatea care a emis autorizația.
Important este să nu presupui că lipsa proiectului înseamnă automat că locuința a fost construită fără autorizație.
Ce verifică specialistul înainte să spună dacă ai nevoie de regularizare?
Trebuie comparate documentele și construcția din teren.
Pot fi verificate:
– autorizația de construire;
– proiectul aprobat;
– planurile cadastrale;
– suprafața construită actuală;
– regimul de înălțime;
– amplasarea casei;
– eventualele extinderi;
– POT-ul și CUT-ul;
– retragerile față de limitele proprietății;
– situația tehnică a construcției.
Legea 169/2026 permite autorizația de regularizare numai în condițiile prevăzute pentru categoriile de construcții eligibile și cu respectarea cumulativă a reglementărilor urbanistice și a cerințelor tehnice aplicabile.
Dacă ai nevoie de regularizare, ce urmează?
Primul pas nu este cadastrul.
Trebuie stabilit dacă lucrarea neautorizată poate fi păstrată în forma existentă.
Se verifică:
– dacă se încadrează în regulile urbanistice;
– dacă respectă cerințele tehnice;
– dacă sunt necesare expertize;
– dacă trebuie făcute modificări pentru aducerea la conformitate;
– ce documentație este necesară pentru autorizația de regularizare.
După clarificarea legalității construcției poate fi actualizată și situația cadastrală.
Ce documente să pregătești pentru prima verificare?
Începe cu ce ai deja:
– actul de proprietate;
– extrasul de carte funciară;
– documentația cadastrală;
– planul de amplasament;
– autorizația de construire;
– proiectul aprobat;
– procesul-verbal de recepție, dacă există;
– documente pentru eventualele modificări făcute ulterior.
Nu trebuie să comanzi din prima toate expertizele sau documentațiile posibile.
Mai întâi trebuie stabilit care este problema reală.
Casa nu corespunde cu planurile din cadastru?
Nu porni direct de la ideea că trebuie refăcut cadastrul.
Mai întâi verifică dacă diferența este doar una cadastrală sau dacă provine din lucrări executate fără autorizație ori diferit față de proiect.
Contactează-ne și hai să vedem dacă situația se rezolvă prin actualizarea documentației cadastrale sau dacă este necesară regularizarea construcției.
