Dacă ai o casă, o extindere, o anexă, un garaj sau o altă construcție realizată fără autorizație de construire, perioada următoare poate fi importantă pentru situația juridică a imobilului.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor introduce autorizația de regularizare și stabilește, pentru o perioadă limitată, posibilitatea regularizării și pentru categorii de construcții care nu intră în lista generală prevăzută de lege.
Această perioadă nu trebuie însă interpretată ca o „legalizare automată”. Construcția trebuie să îndeplinească anumite condiții urbanistice și tehnice, iar proprietarul trebuie să parcurgă demersurile necesare.
Ce este autorizația de regularizare?
Autorizația de regularizare este documentul prin care poate fi reglementată situația unei construcții executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației existente, atunci când sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
Articolul 301 din noul Cod prevede că titularul lucrării trebuie să solicite autorizația de regularizare autorității administrației publice competente să emită autorizația de construire.
Prin urmare, dacă există o construcție care nu corespunde documentelor sau pentru care nu a fost obținută autorizație, situația nu ar trebui ignorată.
De ce este important anul 2026–2027?
Una dintre cele mai importante prevederi este cea referitoare la perioada de tranziție.
Pentru maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții decât cele prevăzute în mod obișnuit, cu respectarea condițiilor stabilite de lege.
Perioada este limitată, iar după expirarea acesteia posibilitatea de regularizare pentru aceste categorii suplimentare nu mai este aceeași.
În prezent există și formularul dedicat pentru solicitarea autorizației de regularizare, F_AR_01, iar informațiile publicate indică închiderea acestei ferestre la 25 august 2027.
Înseamnă că orice construcție poate fi legalizată până în august 2027?
Nu.
Aceasta este una dintre cele mai importante diferențe pe care proprietarii trebuie să le înțeleagă.
Faptul că există o perioadă de un an pentru regularizare nu înseamnă că orice construcție fără autorizație va primi automat autorizație de regularizare.
Legea impune condiții referitoare, printre altele, la:
- reglementările urbanistice aplicabile;
- cerințele fundamentale privind calitatea în construcții;
- obligațiile fiscale;
- măsurile contravenționale;
- condițiile de mediu, acolo unde acestea sunt aplicabile.
Regularizarea trebuie analizată în funcție de situația concretă a construcției.
Ce construcții sunt vizate?
În regimul general, legea prevede anumite categorii pentru care autorizația de regularizare poate fi emisă.
Printre acestea se află locuințele unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, în condițiile prevăzute de lege.
Sunt prevăzute, de asemenea, anumite anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole de maximum 150 mp, precum și anumite lucrări de închidere a balcoanelor.
În perioada temporară prevăzută de articolul 301 alin. (7), domeniul poate fi mai larg.
Tocmai de aceea, proprietarii unor construcții care în mod normal ar ridica probleme trebuie să verifice situația înainte de expirarea perioadei.
Ai construit o extindere fără autorizație?
Să presupunem că ai cumpărat o casă și ai descoperit că în spatele acesteia există o extindere construită fără autorizație.
Poate fi vorba despre:
- o cameră adăugată ulterior;
- o terasă închisă;
- o extindere a bucătăriei;
- o mansardare;
- un garaj;
- o anexă;
- o construcție suplimentară în curte.
Într-o astfel de situație nu este suficient să spui că lucrarea există de mult timp.
Trebuie verificat ce este în acte și ce există efectiv pe teren.
Diferențele dintre cele două situații pot fi esențiale pentru stabilirea demersurilor necesare.
De ce trebuie verificat urbanismul?
O construcție poate fi realizată fizic și poate părea stabilă, dar acest lucru nu înseamnă automat că respectă reglementările urbanistice.
Pot exista probleme privind:
- retragerile față de limitele proprietății;
- distanțele față de alte construcții;
- suprafața construită;
- regimul de înălțime;
- ocuparea terenului;
- utilizarea terenului;
- amplasarea construcției.
Conform articolului 301, respectarea reglementărilor urbanistice este una dintre condițiile relevante pentru emiterea autorizației de regularizare.
Dar dacă problema este tehnică?
Și aspectele tehnice sunt importante.
Verificarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții se realizează pe baza expertizelor tehnice întocmite de experți tehnici atestați, potrivit prevederilor legale.
Acest lucru este important mai ales în cazul construcțiilor vechi, al extinderilor sau al lucrărilor executate fără documentație tehnică inițială.
Expertiza poate contribui la stabilirea situației tehnice a construcției și la identificarea eventualelor măsuri necesare.
Se poate cere modificarea construcției?
În anumite situații, da.
Dacă există soluții tehnice prin care pot fi îndeplinite condițiile necesare, autoritatea publică locală poate impune anumite lucrări pentru aducerea construcției în conformitate.
Legea prevede inclusiv posibilitatea solicitării unei autorizații de construire sau a unei autorizații de desființare parțială, după caz.
Asta înseamnă că regularizarea nu trebuie privită întotdeauna ca o simplă operațiune de „depunere a unui dosar”.
Uneori, construcția trebuie mai întâi adusă într-o situație care să permită conformarea.
Ce se întâmplă dacă nu verifici situația la timp?
Pentru anumite construcții, expirarea perioadei temporare poate avea consecințe importante.
După expirarea termenului prevăzut de articolul 301 alin. (7), autoritățile pot aplica măsurile prevăzute de lege pentru lucrările care nu au fost regularizate, inclusiv desființarea în condițiile legale sau sesizarea instanței, după caz.
De aceea, nu este recomandat să aștepți până în ultimele luni ale perioadei pentru a afla dacă imobilul tău poate fi regularizat.
Plata impozitului rezolvă problema?
Nu.
Plata impozitului pentru o construcție nu este echivalentă cu obținerea autorizației de regularizare.
Chiar dacă o construcție este declarată fiscal, aceasta nu înseamnă că situația ei este automat rezolvată din punct de vedere al urbanismului și al disciplinei în construcții. Articolul 301 precizează expres că plata impozitului nu produce efecte privind regularizarea construcției și nu înlătură sancțiunile aplicabile.
Ce ar trebui să faci dacă ai o construcție fără autorizație?
Nu trebuie să începi direct cu întocmirea unui dosar.
Mai întâi este recomandată o analiză a situației existente.
1. Verifică documentele imobilului
Adună actele pe care le ai:
- acte de proprietate;
- documentație cadastrală;
- carte funciară;
- autorizații mai vechi;
- proiecte;
- certificate de urbanism;
- alte documente referitoare la construcție.
2. Compară actele cu situația din teren
Este important să vezi dacă ceea ce există fizic corespunde cu ceea ce apare în documente.
3. Verifică situația urbanistică
Trebuie analizate regulile aplicabile terenului și construcției.
4. Verifică situația tehnică
În funcție de caz, poate fi necesară o expertiză tehnică.
5. Stabilește ce documentație este necesară
Abia după clarificarea situației poate fi stabilit traseul concret pentru regularizare.
Nu aștepta până la termenul limită
Una dintre cele mai riscante abordări este: „Mai este timp până în 2027, mă ocup atunci.”
O construcție poate necesita măsurători, documentație tehnică, expertiză, verificări urbanistice și alte demersuri. Dacă apar neconformități, poate fi nevoie și de lucrări pentru aducerea construcției în conformitate.
Cu cât situația este analizată mai devreme, cu atât există mai mult timp pentru identificarea problemelor și pentru stabilirea soluțiilor posibile.
Concluzie
Noul regim al autorizației de regularizare oferă proprietarilor o posibilitate importantă de a clarifica situația unor construcții realizate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
Dar regularizarea nu este automată și nu orice construcție poate fi pusă în legalitate doar pentru că există o perioadă de tranziție.
Dacă ai o casă, o anexă, o extindere sau o altă construcție care nu corespunde situației din acte, primul pas este să afli exact unde se află problema și dacă există condițiile necesare pentru regularizare.
Ai o construcție fără autorizație? Nu aștepta până în 2027 pentru a afla ce poți face. Verifică situația din timp și stabilește care sunt pașii necesari pentru intrarea în legalitate.
Întrebări frecvente
Pot solicita autorizație de regularizare pentru o construcție fără autorizație?
În anumite situații, da. Posibilitatea depinde de categoria construcției și de îndeplinirea condițiilor prevăzute de articolul 301 din Cod.
Până când este valabilă perioada temporară de regularizare?
Fereastra de un an de la intrarea în vigoare a Codului este indicată până la 25 august 2027.
Orice construcție poate fi regularizată până în 2027?
Nu. Trebuie îndeplinite condițiile legale privind urbanismul, calitatea în construcții și celelalte cerințe aplicabile.
Este necesară expertiza tehnică?
În funcție de situația construcției, verificarea cerințelor fundamentale de calitate se realizează prin expertize tehnice întocmite de experți tehnici atestați.
Dacă plătesc impozitul, construcția este legală?
Nu. Plata impozitului nu înlocuiește autorizația de regularizare.
Ce fac dacă am construit diferit față de autorizație?
Situația trebuie analizată prin compararea autorizației și documentației existente cu construcția realizată efectiv.
